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登记之性质及价值 第一编 登记之性质及价值 第一章 登记之标的 第一条 （登记之目的） 物业登记之主要目的，为公开房地产之法律状况，以保障不动产交易之安全。 第二条 （须登记之事实） 一、下列者均须登记： A）引致设定、确认、取得或变更所有权、用益权、使用权及居住权、地上权或地役权之法律事实； B）对于以上项所指权利为标的之可撤销或可解除之协议予以确认之法律事实； C）设定分层所有权之行为及分层所有权之变更； D）本地区私产土地之批出及水域公产专用之特许、其移转或更改； E）单纯占有； F）转让或设定负担之许诺、优先权之约定及给予优先权之遗嘱处分，以及由该等事实所产生之合同地位之让与，但仅以赋予上述各行为物权效力者为限； G）向债权人作出之财产交管； H）抵押权，其让与或变更，其登记之优先顺位之让与，以及收益用途之指定； I）以抵押或收益用途之指定作担保之债权之移转，但仅以该担保亦同时移转者为限； J）将不动产及抵押债权拨作担保保险公司之备用金； L）融资租赁及其移转； M）查封、假扣押、在破产或无偿还能力程序中之扣押、制作清单，以及阻碍自由处分财产之其 他行为或措施； N）对于以抵押或收益用途之指定作担保之债权之出质、查封、假扣押及制作清单，以及对该等 债权所作之其它行为或措施； O）自死者遗留财产之收益中收取之扶养费之设定及变更； P）依法须登记之对所有权之其它限制及依法须登记之其它负担； Q）引致已登记之权利、附于财产上之负担或其它负担消灭之法律事实。 二、上款A项之规定不适用于因婚姻财产制而引致之财产共同拥有。 第三条 （须登记之诉讼及裁判） 一、下列者亦须登记： A）以确认、设定、变更或消灭上条所指任一权利为主要或附带目的之诉讼； B）以更正登记、宣告登记不存在或无效、撤销登记或注销登记为主要或附带目的之诉讼； C）以上两项所指诉讼之一经确定之终局裁判。 二、属须登记之诉讼，如在提交诉辩书状阶段结束前未证明已呈交登记该诉讼之请求，则该诉讼在上述阶段后不得继续进行，但诉讼理由成立后方可登记该诉讼者除外。 第二章 登记之效力 第四条 （当事人之间之效力） 一、须登记之事实，即使尚未登记，仍得在当事人或其继承人之间主张。 二、上款之规定不适用于设定抵押权之事实，该事实仅在登记后方在当事人间产生效力。 第五条 （可对抗第三人） 一、须登记之事实仅在登记之日后方对第三人产生效力。 二、上款之规定不适用于下列情况： A）基于取得时效而取得 第二条第一款A项所指权利； B）表见地役权； C）与不特定之财产有关之事实，只要该财产尚未适当指定及确定。 三、利害关系人之法定代理人，如有义务促成登记，则该代理人或其继承人，不得以未登记为由对抗利害关系人。 第六条 （登记之优先） 一、就同一财产所作之登记，按登记日期之先后，先登录之权利优先于后登录之权利；如在同一日作出登记，则按有关呈交之顺序编号决定优先级。 二、上款最后部分之规定，不适用于在同一日作出之抵押登录；该等抵押所担保之债权系按其金额之比例受偿。 三、转为确定之登记之优先级，以其作临时登记时之顺序为准。 四、在拒绝作出登记之情况下，因所提出之申诉被裁定理由成立而作出之登记，其优先级以呈交有关被拒绝之登记行为之请求时之顺序为准。 第七条 （由登记产生之推定） 登记一经确定，即推定所登记之权利完全按登记中对该权利所作之规定存在并属于所登录之权利人所有。 第八条 （对已登记事实之争议） 一、在法院对登记所证明之事实提出争议时，如不同时请求注销该登记，则不得为之。 二、如诉讼中未提出上款所指之注销请求，则该诉讼在提交诉辩书状阶段后不得继续进行。 第九条 （证明有关不动产之合法性） 一、对引致移转有关不动产之权利或在不动产上设定负担之事实，在该不动产以移转权利之人或设定负担之人之名义已确定登录前，不得出具凭证。 二、如属实行分层所有权制度之房地产，则在分层所有权之登记尚属基于性质之临时登记时，得对有关独立单位之上款所指事实出具凭证，但在有关文书内必须指明只有在分层所有权之登记转为确定后，该文书方具完全效力。 三、上款所规定之制度亦适用于被批出之房地产，只要批出尚属临时性质；在此情况下，免除七月五日第6/80/M号法律 第一百四十三条第一款所指之许可。 四、以上各款之规定不适用于下列者： A）公用征收、执行程序中之变卖、查封、假扣押、在破产或无偿还能力程序中之扣押，以及阻碍自由处分不动产之其它措施； B）透过缮立之文书已取得财产之人，在同一日订立移转该财产或在其上设定负担之行为； C）经适当证明订立行为之人有生命危险之紧急情况，或属因火警、水淹或透过总督以批示确认之其它灾难引致登记遗失或作废，而无法及时取得证明有关登记之文件之情况。 五、如出示证明移转人权利之文件或于作出移转之同时证明移转人之权利，则对本法典生效后之首个移转行为，得出具凭证而无须符合第一款之规定。 第十条 （连续性原则） 一、仅在已存有以移转财产之人或在财产上设定负担之人之名义就该财产作出之登录时，方得就接上条第四款C项之规定而取得之权利作确定登记，或就基于法律行为而设定之负担作确定登记。 二、在就有关财产存有取得之登记、确认可移转之权利之登记或单纯占有之登记之情况下，必须有关登录之权利人参与，方可缮立新确定登录，但有关事实为其它先前已登录之事实之后果者除外。 三、如基于为支付抵偿金债务所作之执行或所进行之财产清册程序而取得财产，以及基于履行转让预约合同或特定执行该合同而取得财产，则对于作出该取得之登记，无须以属于未分割遗产之财产或权利之拥有人之名义作中间登录。 四、在登记与土地批出所生权利有关之事实时，连续性自以承批人名义作出之批出登记开始，而在此之前无须以本地区名义就有关财产作登录。 第三章 登记效力之终止 第十一条 （转移及消减） 登记之效力透过新登记之作出而转移，并因登记之失效或注销而消灭。 第十二条 （失效） 一、登记按法律所作之规定而失效，或因经登录之权利之存续期届满而失效。 二、临时登记在有效期内未转为确定登记，或在本法典许可续期之情况下在有效期内未获续期者，该临时登记即告失效。 三、临时登记之有效期为一年，但另有规定者除外。 四、登记一旦失效，应立即对登记作失效之附注。 五、如属土地批出登记之失效，则仅在按适用法例之规定作出宣告后方可作失效之附注。 第十三条 （失效之特别期间） 一、金额不超过澳门币50,000元之意定抵押权或法定抵押权、质权及收益用途之指定之登记，以及任何金额之司法裁判抵押权、假扣押、查封、扣押、制作清单或其它保全措施之登记，自登记日起十年后失效。 二、用益权之登记、使用权及居住权之登记，以及为担保定期金之抵押权之登记，自登记日起五十年后失效。 三、以上两款所指登记，得在有效期之最后三年内应利害关系人之请求，分别以上述期间续期。 四、第一款所指金额得以训令调整。 第十四条 （注销） 登记因其内所定之权利、附于财产上之负担或其它负担之消灭而注销，又或因执行确定裁判而注销。 第四章 登记之瑕疵 第十五条 （登记不存在之原因） 如欠缺作出透过计算机确认登记为有效之行为，或缮立于簿册内之登记欠缺签名，且上述欠缺不可弥补，则该等登记在法律上不存在。 第十六条 （登记不存在之制度） 一、在法律上不存在之登记，不产生任何效力。 二、登记不存在，得由任何人随时主张，而不论法院有否作出宣告。 第十七条 （登记无效之原因） 下列登记均属无效： A）虚假之登记或根据虚假凭证缮立之登记； B）根据不足以作为被登记事实之法定证据之凭证缮立之登记； C）因缺漏或不准确而使被登记事实所涉及之法律关系之主体或标的不明确之登记； D）由无职权之人确认为有效之登记，但属《民法典》 第三百六十三条第二款所规定之情况除外； E）登记前并无作出呈交之登记或违反连续性原则之登记。 第十八条 （登记无效之宜告） 登记之无效，仅在由确定裁判宣告后方得主张；但属按 第一百一十四条及续后各条之规定对无效之登记作出更正之情况除外。 第十九条 （登记之不准确） 一、缮立之登记与登记所依据之凭证不符，或登记内存有由凭证所产生但尚未导致登记无效之缺陷者，登记即为不准确。 二、不准确之登记，须按 第一百一十四条及续后各条之规定予以更正。